Mieter bezahlt Miete nicht

Mieter bezahlt Miete nicht: Optionen für Vermieter

Manchmal geraten Mieter in Mietverzug. Im schlimmsten Fall hat sich ein Mietnomade einquartiert und zahlt plötzlich überhaupt nicht. Welche Optionen Sie als Vermieter haben, um die ausstehende Miete doch noch zu erhalten oder den unliebsamen Mieter loszuwerden, wird nachfolgend beleuchtet.

Mietrückstand? Schnell handeln!

Gerät einer Ihrer Mieter in Mietrückstand, sollten Sie als Vermieter schnell handeln. Denn erfahrungsgemäß wird es immer schwerer, die fällige Miete zu erhalten, je höher der Rückstand wird. Handeln Sie schnell, auch dann, wenn Ihnen von der Mieterseite eine augenscheinlich plausible Erklärung für den Zahlungsverzug geliefert wird. Setzen Sie dem Mieter einen Termin, zu dem die fehlende Miete ausgeglichen sein muss, um das Mietverhältnis wieder in geordnete Bahnen zu lenken. Am besten leiten Sie dafür ein gerichtliches Mahnverfahren ein. Alternativ können Sie das Mietverhältnis schnellstmöglich beenden, damit Ihre Immobilie wieder neu vermietet werden kann.

Das gerichtliche Mahnverfahren

Wenn Sie trotz bestehender Mietschulden am Mietverhältnis festhalten wollen, sollten Sie den Mietrückstand über ein gerichtliches Mahnverfahren zurückfordern. Beantragen Sie dafür beim zuständigen Mahngericht einen Mahnbescheid. Per Mahnbescheid wird Ihr Mieter aufgefordert, die offene Miete innerhalb von zwei Wochen zu zahlen oder einen Widerspruch einzulegen. In der Regel gibt es keine Grundlage für einen Widerspruch (dieser wäre nur dann sinnvoll, wenn die Forderung der offenen Miete unberechtigt wäre). Manche Mieter legen dennoch Widerspruch ein. In diesem Fall muss das Gericht entscheiden, ob Sie als Vermieter im Recht sind oder die Mieterseite korrekt liegt. Das Mahnverfahren wird somit als Klageverfahren fortgesetzt.

Wird kein Widerspruch eingelegt und die fällige Miete nicht binnen der Zweiwochenfrist nachbezahlt, ergeht auf Antrag ein Vollstreckungsbescheid. Dieser Vollstreckungsbescheid ist die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung (Konto- oder Lohnpfändung). Für Sie als Vermieter ist das gerichtliche Mahnverfahren der schnellste Weg, um an Ihr Geld zu kommen.

Die fristlose Kündigung

Ist absehbar, dass die Miete nicht bezahlt wird – etwa weil sich ein Mietnomade bei Ihnen einquartiert hat – ist die fristlose Kündigung Ihre beste Option. Der Mietrückstand ist rechtlich gesehen ein wichtiger Grund, der die außerordentliche Kündigung erlaubt. Das Gesetz (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erlaubt sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten angesammelt hat. Bleiben zum Beispiel zwei Monatsmieten hintereinander ganz aus, dürfen Sie fristlos kündigen, sobald auch die zweite Miete fällig ist und nicht eingeht. Eine vorherige Abmahnung oder Mahnung ist nicht erforderlich.

Auch wenn die Miete unregelmäßig bezahlt wird (Beispiel: im Dezember nicht bezahlt, im Januar bezahlt und im Februar wieder nicht bezahlt), darf fristlos gekündigt werden, sobald der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Auch unvollständige Zahlungen sind ein Kündigungsgrund, sofern es sich um einen „nicht unerheblichen Teil“ der Miete handelt. Als „nicht unerheblich“ gilt ein Betrag, der die normale Monatsmiete übersteigt. Um beim genannten Beispiel zu bleiben, wäre die fristlose Kündigung auch dann möglich, wenn die Miete im Januar um einen Cent zu gering ist (nachdem im Dezember gar nicht bezahlt wurde). Damit wäre ein „nicht unerheblicher“ Betrag erreicht.

Die fristlose Kündigung muss:

1. schriftlich erfolgen
2. an alle Personen auf Mieterseite gerichtet sein (etwa beide Eheleute, anstatt nur eine Person)
3. von allen Personen auf der Vermieterseite unterzeichnet sein
4. begründet sein (Mietrückstand darlegen)

Die Kündigungsfrist entfällt. Üblich ist jedoch, dem Mieter zwei Wochen Zeit für den Auszug einzuräumen.

Tipp: Gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aussprechen, falls die fristlose Kündigung „geheilt“ wird. „Heilen“ können Mieter eine fristlose Kündigung, indem alle Mietrückstände nachbezahlt werden (binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage). Ist ein Mietnomade oder ein ähnlich schwieriger Mieter betroffen, der alle Tricks kennt und nutzt, ist die ordentliche Kündigung eine Absicherung! Zieht die Mietpartei trotz Kündigung nicht aus, ist die Räumungsklage der nächste Schritt. Wichtig: Nutzt der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses weiter, verlängert es sich nach § 545 BGB stillschweigend auf unbestimmte Zeit, wenn Sie nicht innerhalb von zwei Wochen widersprechen. Sinnvoll ist es deshalb, die Fortsetzung bereits im Kündigungsschreiben auszuschließen.

Mietnomade? Tricks der Mietbetrüger kennen!

Ein Mietnomade kennt das Mietrecht oft genau und nutzt es aus, um das Mietverhältnis in die Länge zu ziehen. Typische Tricks sind:

• Der Mietnomade zahlt zu wenig, aber genug, damit kein „nicht unerheblicher Teil“ der Mietzahlungen entsteht.
• Ein Ihnen Unbekannter gibt sich als Untermieter der Mietwohnung aus.
• Der Mietnomade hält eine gefährliche oder geschützte Tierart – dadurch erschwert er die Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher.

Fazit: Vorbeugen ist der beste Schutz

Je früher Sie bei einem Mietrückstand reagieren, desto besser stehen Ihre Chancen, Ihr Geld zu erhalten. Noch besser ist es, Mietausfälle gar nicht erst entstehen zu lassen: Bei der Vermietung Ihrer Immobilie prüfen wir Selbstauskunft und Bonität der Interessenten und lernen sie persönlich kennen, bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden.