Immobilie in der Scheidung

Wie es mit einer gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung weitergehen kann

Bei einer Scheidung sind Unterhalts- und Sorgerechtsfragen zu klären und oft ist über das Schicksal einer Immobilie zu entscheiden. In jedem Fall sollte eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden, denn das spart vor allem Kosten, aber auch Nerven. Wie es nach einer Trennung weitergehen kann, können Sie dem folgenden Beitrag entnehmen.

Ein/e Ehepartner*in lebt weiterhin in der Immobilie

Wenn sich die Geschiedenen darauf einigen, dass ein Teil in der Immobilie weiterlebt, muss dieser dem anderen eine Abfindungszahlung leisten. Deren Höhe bemisst sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, der am besten fachkundig zu ermitteln ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob die Immobilie mit einem Kredit belastet ist. Diesen muss ja in aller Regel der/die verbleibende Partner*in alleine übernehmen, wofür die Bank ihre Zustimmung erteilen muss. In diesem Zusammenhang ein Tipp: Wenn Sie die Immobilienübertragung noch vor der Scheidung vornehmen, können Sie Grunderwerbssteuer sparen.

Der Wohnraum wird nach der Trennung geteilt

Diese Lösung kommt nur bei einem guten Einvernehmen in Frage. Die Immobilie wird im Wege der sogenannten Realteilung in zwei selbständige Wohneinheiten umgewandelt. Jedem/Jeder kommt das alleinige Eigentum an seiner/ihrer Einheit zu. Dabei fallen aber neben Planungs- und Baukosten auch Transaktionskosten an, zum Beispiel für den Notar und das Grundbuch, sowie Steuern und Gebühren.

Schenkung an die Kinder

Es kommt auch vor, dass Eltern im Zuge einer Scheidung die Immobilie ihren Kindern übertragen. Sollten die Kinder zu diesem Zeitpunkt noch nicht volljährig sein, bedarf es einer gerichtlichen Genehmigung für die Übertragung. Man sollte allerdings prüfen, ob man den Kindern damit wirklich etwas Gutes tut, denn schließlich sind mit dem Eigentum an einer Immobilie immer Pflichten und finanzielle Belastungen verbunden.

Vermietung der Immobilie nach der Scheidung

Es ist auch möglich, die Immobilie nach der Scheidung gemeinsam zu vermieten, allerdings ist dazu ein intaktes menschliches Verhältnis nach der Trennung erforderlich. Aus diesem Grund wird diese Variante eher selten gewählt. Bevor man sich dafür entscheidet, muss man sich kritisch fragen, ob man wirklich in der Lage ist, gemeinsam ein längerfristiges vertragliches Verhältnis einzugehen. Denn bei der Ausübung der Rechte als Vermieter*in muss man sich immer einig sein. Das kann in vielen Fällen nach einer Scheidung durchaus eine Herausforderung darstellen.

Veräußerung der Scheidungsimmobilie

Oft ist die Veräußerung der Immobilie nach einer Trennung die beste Lösung. Jede/r der beiden Ex-Partner*innen kann nach Ablauf des Trennungsjahrs die Veräußerung fordern und im Falle der Weigerung des anderen Teils diese auch gerichtlich einklagen. Wenn es zu einer Veräußerung kommt, sollten Sie darauf achten, Konfliktpotential so gut es geht zu vermeiden. Häufig entzünden sich Auseinandersetzungen am Wert der Scheidungsimmobilie. Hier lohnt es sich, eine objektive fachkundige Wertermittlung vornehmen zu lassen. Die Veräußerung kann auch aus einem anderen Grund die beste Lösung nach einer Trennung sein: Mit dem Veräußerungserlös verschaffen sich die ehemaligen Ehegatt*innen die notwendige finanzielle Freiheit, um sich neu orientieren zu können, beziehungsweise den Vermögensausgleich untereinander vorzunehmen.

Ultima Ratio: Versteigerung der Immobilie nach der Scheidung

Können sich die Geschiedenen überhaupt nicht einigen, wie sie in Bezug auf die Scheidungsimmobilie weiter vorgehen sollen, sieht das Gesetz vor, dass die Immobilie nach der Trennung mittels einer Teilungsversteigerung gerichtlich veräußert wird. Dies kann jeder der beiden Geschiedenen bei Gericht beantragen. Der Wert der Scheidungsimmobilie ist zu schätzen und auf Basis dessen ergibt sich für die Versteigerung das unterste Gebot. Es auf diese Variante ankommen zu lassen, ist allerdings in den seltensten Fällen wirtschaftlich sinnvoll, weil bei gerichtlichen Versteigerungen in der Regel Verwertungserlöse erreicht werden, die eher unter dem Marktwert liegen.

Der Ehevertrag als vorausschauende Vereinbarung für den Fall einer Trennung

Immer wieder hört man, dass Ehepartner den Abschluss eines Ehevertrages als Zeichen des Misstrauens werten. Es ist allerdings in vielen Fällen sinnvoll, einen solchen abzuschließen, weil er für den Fall einer Scheidung Sicherheit gibt. Wenn die Spielregeln für eine Trennung feststellen, fällt einiges an Konfliktpotenzial von vornherein weg. Abgesehen davon sorgt er für Planbarkeit und schützt vor unangenehmen finanziellen Überraschungen. In vielen Fällen führt das dazu, dass sich Ehepartner*innen auch während aufrechter Ehe sicherer fühlen als ohne Vorliegen klarer Vereinbarungen für die Zeit nach einer Trennung.