Mieter bezahlt miete nicht

Bitte beachten Sie, dass wir mit diesem Artikel keine Rechtsberatung ausüben möchten. Wir sind Immobilienmakler und werden dadurch sehr oft mit diesem Thema konfrontiert. Sollten Sie derzeit Mietausfälle durch einen Mieter zu beklagen haben, sollten Sie sich immer durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.

Mieter bezahlt Miete nicht: Optionen für Vermieterinnen und Vermieter

Manchmal geraten Mieter in Mietverzug. Im schlimmsten Fall hat sich ein Mietnomade einquartiert und zahlt plötzlich überhaupt nicht. Welche Optionen Sie als Vermieterin oder Vermieter haben, um die ausstehende Miete doch noch zu erhalten oder den unliebsamen Mieter loszuwerden, wird nachfolgend beleuchtet.

Mietrückstand? Schnell handeln!

Mieter zahlt Mietenicht Mahnverfahren Gerät einer Ihrer Mieter oder Mieterinnen in Mietrückstand, sollten Sie als Vermieterin oder Vermieter schnell handeln. Denn erfahrungsgemäß wird es immer schwerer die fällige Miete zu erhalten, je höher der Rückstand wird. Handeln Sie schnell, auch dann, wenn Ihnen von der Mieterseite eine augenscheinlich plausible Erklärung für den Zahlungsverzug geliefert wird. Setzen Sie dem Mieter oder der Mieterin einen Termin, zu dem die fehlende Miete ausgeglichen sein muss, um das Mietverhältnis wieder in geordnete Bahnen zu lenken. Am besten leiten Sie dafür ein gerichtliches Mahnverfahren ein. Alternativ können Sie das Mietverhältnis schnellstmöglich beenden, damit Ihre Immobilie wieder neu vermietet werden kann.

Das gerichtliche Mahnverfahren

Wenn Sie trotz bestehender Mietschulden am Mietverhältnis festhalten wollen, sollten Sie den Mietrückstand über ein gerichtliches Mahnverfahren zurückfordern. Beantragen Sie dafür beim zuständigen Mahngericht einen Mahnbescheid. Per Mahnbescheid wird Ihr Mieter oder Ihre Mieterin aufgefordert, die offene Miete innerhalb von zwei Wochen zu zahlen oder einen Widerspruch einzulegen. In der Regel gibt es keine Grundlage für einen Widerspruch (dieser wäre nur dann sinnvoll, wenn die Forderung der offenen Miete unberechtigt wäre). Manche Mieter legen dennoch Widerspruch ein. In diesem Fall muss das Gericht entscheiden, ob Sie als Vermieterin oder Vermieter im Recht sind oder die Mieterseite korrekt liegt. Das Mahnverfahren wird somit als Klageverfahren fortgesetzt.

Wird kein Widerspruch eingelegt und die fällige Miete nicht binnen der Zweiwochenfrist nachbezahlt, ergeht auf Antrag ein Vollstreckungsbescheid. Dieser Vollstreckungsbescheid ist die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung (Konto- oder Lohnpfändung). Für Sie als Vermieter oder Vermieterin ist das gerichtliche Mahnverfahren der schnellste Weg, um an Ihr Geld zu kommen.

Die fristlose Kündigung

Ist absehbar, dass die Miete nicht bezahlt wird – etwa weil sich ein Mietnomade bei Ihnen einquartiert hat – ist die fristlose Kündigung Ihre beste Option. Der Rückstand der Miete ist rechtlich gesehen ein wichtiger Grund, der die außerordentliche Kündigung erlaubt. Das Gesetz gibt vor, dass dafür mindestens zwei Monatsmieten offen sein müssen. Ab dem dritten Werktag des zweiten Monats dürfen Sie also fristlos kündigen, falls bis dahin keine Mietzahlung eingeht. Eine vorherige Abmahnung oder Mahnung ist nicht erforderlich.

Auch wenn die Miete unregelmäßig bezahlt wird (Beispiel: im Dezember nicht bezahlt, im Januar bezahlt und im Februar wieder nicht bezahlt), darf ab einem Mietrückstand von zwei Monaten fristlos gekündigt werden. Hinweis: Ausnahmen dieser Regel können vorübergehend gelten, wie etwa aufgrund der Corona-Pandemie.

Auch unvollständige Zahlungen sind ein Kündigungsgrund, sofern es sich um einen „nicht unerheblich Teil“ der Miete handelt. Als „nicht unerheblich“ gilt ein Betrag, der die normale Monatsmiete übersteigt. Um beim genannten Beispiel zu bleiben, wäre die fristlose Kündigung auch dann möglich, wenn die Miete im Januar um einen Cent zu gering ist (nachdem im Dezember gar nicht bezahlt wurde). Damit wäre ein „nicht unerheblicher“ Betrag erreicht.

Die fristlose Kündigung muss:

  1. schriftlich erfolgen
  2. an alle Personen auf Mieterseite gerichtet sein (etwa beide Eheleute, anstatt nur eine Person)
  3. von allen Personen auf der Vermieterseite unterzeichnet sein
  4. begründet sein (Mietrückstand darlegen)

Die Kündigungsfrist entfällt. Üblich ist jedoch, dem Mieter oder der Mieterin zwei Wochen Zeit für den Auszug einzuräumen.

Tipp: Gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aussprechen, falls die fristlose Kündigung „geheilt“ wird. „Heilen“ können Mieter eine fristlose Kündigung, indem alle Mietrückstande nachbezahlt werden (binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage). Ist ein Mietnomade oder ein ähnlich schwieriger Mieter betroffen, der alle Tricks kennt und nutzt, ist die ordentliche Kündigung eine Absicherung! Die Räumungsklage ist ein wichtiger Schritt, falls die Mietpartei trotz Kündigung nicht auszieht, wodurch das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wird. Sinnvoll ist bereits im Kündigungsschreiben auszuschließen.

Mietnomade? Tricks der Mietbetrüger kennen!

Ein Mietnomade kennt das Mietrecht oft genau und nutzt es aus, um das Mietverhältnis in die Länge zu ziehen. Typische Tricks sind:

  • Der Mietnomade zahlt zu wenig, aber genug, damit kein „nicht unerheblicher Teil“ der Mietzahlungen entsteht.
  • Ein Ihnen Unbekannter gibt sich als Untermieter der Mietwohnung aus.
  • Der Mietnomade hält eine gefährliche oder schützenswerte Tierart.
  • Dadurch verhindert der Betrüger, dass ein Gerichtsvollzieher selbst räumen darf.