Mietpreisbremse – der aktuelle Stand
Sie schafft eine lokal orientierte Obergrenze für die Miethöhe bei der Vermietung von Bestandswohnungen. Mit der Regelung ergeben sich auch neue Rechte und Pflichten für Sie als vermietende oder mietende Vertragspartei.
Die Grundidee
In vielen deutschen Städten sind die Mieten für Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten stark gestiegen. Zunehmend ist dort eine Abwanderung einkommensschwächerer Bevölkerungsschichten zu verzeichnen. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat die Bundesregierung im Jahr 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Sie soll dafür sorgen, dass Mieten auch für Normalverdiener erschwinglich bleiben. Wenn für die Immobilien eines Ortes die Mietpreisbremse gilt, dürfen Mieten bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen daher maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Mietpreisbremse wird von den Bundesländern für Kommunen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt festgelegt. Als Kriterien werden dafür das Bevölkerungswachstum, der Wohnungsleerstand, die Entwicklung der Mieten und der Anteil der Mietausgaben am Einkommen herangezogen. Das Instrument wurde im Jahr 2020 verlängert und sogar verschärft. Viele örtliche Obergrenzen, die in den Jahren 2020 oder 2021 abgelaufen wären, gelten nun bis 2025.
Anwendung in der Praxis
Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel für die Immobilien einer Stadt. Er ist meist beim Wohnungsamt oder beim Sozialamt erhältlich. Zum Vergleich werden dort die Nettokaltmieten ohne Nebenkosten und Heizkosten herangezogen. Seit 2020 basiert die ortsübliche Vergleichsmiete auf einem Betrachtungszeitraum von sechs Jahren. Vorher lag dieser Zeitraum bei vier Jahren. Wenn für die Immobilien einer Kommune kein offizieller Mietspiegel vorliegt, erfolgt die Berechnung der Vergleichsmiete häufig durch Verbände oder durch Sachverständige.
Neben der Deckelung der Miete gehen mit der Mietpreisbremse weitere Verpflichtungen und Rechte für die Mietvertragsparteien einher. So muss bei neuen Mietverträgen, deren Miethöhe um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unaufgefordert der bisherige Mietbetrag offengelegt werden. Bei Mieten, die ungerechtfertigt mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, kann die mietende Person zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Das Recht auf Rückerstattung gilt für Mietverträge, die ab dem 1.4.2020 abgeschlossen wurden, und muss innerhalb von zweieinhalb Jahren geltend gemacht werden.
Wo die Mietpreisbremse nicht gilt
Bei Neubauten, die nach dem 1.10.2014 zum ersten Mal vermietet und genutzt wurden, greift die Mietpreisbremse nicht. Hier kann die vermietende Seite die Miethöhe frei festlegen und somit die Kosten für die Investition in die Miete einfließen lassen. Die erste Neuvermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von Immobilien ist ebenfalls nicht von der Deckelung betroffen. Eine weitere Ausnahme sind höhere Mieten in der Vergangenheit. Liegt die Höhe der Miete schon vor der Neuvermietung 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann diese Miethöhe beibehalten werden. Hier gilt also ein Bestandsschutz.
Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für die Erhöhung von Mieten in bestehenden Verträgen. In diesem Bereich greift jedoch die sogenannte Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass Mieten in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen dürfen. In besonders angespannten Wohnungsmärkten kann diese Grenze auf 15 Prozent abgesenkt werden.
Aktuelle Situation in Nordrhein-Westfalen
Auch in Nordrhein-Westfalen hatten Städte wie Düsseldorf, Köln, Bonn oder Münster und ihre jeweilige Umgebung in der Vergangenheit beträchtliche Steigerungen der Mieten zu verzeichnen. Daher hat das Bundesland die Mietpreisbremse zum 1.7.2015 erstmals eingeführt. Zum 1.7.2020 wurde der räumliche Geltungsbereich geändert und für die nächsten fünf Jahre festgelegt. Bis zum 30.6.2025 gilt die Deckelung demnach in den folgenden 18 Städten:
Für viele Orte ist die Mietpreisbremse im Jahr 2020 allerdings auch entfallen, darunter auch für Großstädte wie Aachen und Bielefeld.
Instrument mit umstrittener Wirkung
Die Mietpreisbremse ist einer der stärksten staatlichen Eingriffe in den Wohnungsmarkt der letzten Jahrzehnte. Erwartungsgemäß beurteilen verschiedene Seiten die Regelung unterschiedlich. Obwohl für umfassende Modernisierungen Ausnahmen gelten, wird vielfach argumentiert, dass die Mietpreisbremse die Erneuerung von Immobilien verzögert. Auch wenn die Bremswirkung auf die Preisentwicklung bisher moderat ausfällt, erhofft sich die Politik von der Regelung nach wie vor eine Stabilisierung der Mieten. Es bleibt zu beobachten, inwieweit das Instrument in seiner Neuauflage von 2020 den Wohnungsmarkt wirklich in größerem Maße beeinflussen kann.